Centros ComercialesPropiedad única vs propiedad horizontal

Propiedad única vs propiedad horizontal

Todo lo que debes saber del regímen de propiedad única y de propiedad horizontal en la gestión integral de Centro Comercial.

  • Ambas figuras, propiedad única y propiedad horizontal, tienen diferentes ventajas, conocer ambas opciones es importante para la toma de decisiones en la inversión.
  • Hace un poco más de 10 años se inauguró en Colombia el primer centro comercial de propiedad única, lo que supone un cambio en la manera de invertir.
  • A través de un gestor inmobiliario capacitado y con experiencia se puede sacar el mayor provecho de ambas figuras y así maximizar la inversión.  

De tiempo atrás, en Colombia, el régimen de propiedad horizontal ha sido el mecanismo jurídico que tradicionalmente se ha utilizado para la construcción, desarrollo y administración de centros comerciales. Sin desconocer la utilidad de la figura y entendiendo las grandes ventajas que trajo consigo la ley 675 de 2001, es importante reflexionar, si hoy en día es posible encontrar beneficios en otro régimen o si se hace necesario encontrar la mejor combinación en las prácticas, tanto la propiedad horizontal como la propiedad única.

 

Para entender cómo funcionan ambos, es importante destacar, que el negocio del desarrollador, en la gran mayoría de los casos, consistía en vender las unidades inmobiliarias a diferentes inversionistas quienes posteriormente y de manera autónoma, o a través de diferentes agencias de arrendamiento, se encargaban de buscar un arrendatario para cada uno de los locales, sin cuidar mucho la mezcla comercial que se iba formando en el centro comercial.  

 

En el caso de las zonas comunes, la Asamblea de copropietarios delegaba la administración a un tercero, quién era ajeno a la rentabilidad que pudieran generar las zonas privadas. Sin embargo, hace un poco más de 10 años, se inauguró en Colombia el primer centro comercial de propiedad única. Esto significa que todo el espacio le pertenece a un mismo dueño, que generalmente es un Fideicomiso administrado por una sociedad Fiduciaria, haciendo que la división entre zonas comunes y privadas desaparezca y la maximización de la rentabilidad de los inversionistas se dé buscando la mejor mezcla, entre un manejo eficiente del negocio común o de los gastos operativos y una mayor generación de ingresos de las zonas privadas o rentas comerciales.     

 

En su conformación jurídica, las propiedades horizontales son entidades sin ánimo de lucro, es decir que sus excedentes no pueden ser distribuidos bajo ninguna modalidad, y de acuerdo con la Ley 675 de 2001, los ingresos generados por la explotación de las zonas comunes son dineros que pueden ser administrados autónomamente por la persona jurídica de la copropiedad, y donde generalmente, la costumbre ha sido que sean usados como subsidio para el pago de los gastos comunes.

 

Por su parte, el modelo de propiedad única se asimila más a una empresa, hablando en términos financieros, es decir, que los inversionistas buscan maximizar su utilidad, y ésta a su vez, puede ser distribuida como dividendo. En este caso, los ingresos, producto de la explotación de las zonas comunes, son indispensables para crecer esta utilidad y muchas veces no son reinvertidos en el subsidio de gastos operativos como en el caso de la propiedad horizontal.

 

Sin duda alguna ambos modelos traen consigo ventajas y desventajas, sin embargo, existe una forma de unir las bondades de la propiedad única con los beneficios de la propiedad horizontal, tanto en la maximización de ingresos privados, como en la eficiencia de cuotas de administración subsidiadas por ingresos de explotación de zonas comunes, y es a través del gestor inmobiliario, quien con su conocimiento especializado generaría opciones de mutuo beneficio, permitiéndole al comerciante encontrar la mejor alternativa para desarrollar su marca, en centros comerciales ocupados que generan mayor rentabilidad para la inversión.

 

El gestor inmobiliario, por su profesionalismo y calificación, más que un prestador de servicios para las zonas comunes, es un verdadero aliado en la búsqueda de la maximización de valor para un inversionista inmobiliario.

 

Ana María Estrada García

Gerente Gestión de Activos

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